למה ישראלים קונים דירות באתונה
אתונה הפכה בשנים האחרונות לאחת היעדים המבוקשים ביותר בקרב משקיעי נדל״ן ישראלים. מחירי הכניסה נמוכים יחסית לערים אירופאיות אחרות, מס הרכישה עומד על 3.09 אחוז בלבד לנכסים שנבנו לפני 2006, ובין ישראל ליוון קיימת אמנת מס שמונעת כפל מיסוי על הכנסות שכירות. הריביירה האתונאית נמצאת כ-20 דקות נסיעה ממרכז העיר, המטרו פועל בצורה יעילה, ויש קהילה בינלאומית הולכת וגדלה. כל אלה יוצרים ביקוש יציב לשכירות.
אבל תהליך הרכישה שונה ממה שישראלים מכירים מהארץ. יש נוטריון יווני, רישום נכס, שמאי מקומי, ועורך דין מקומי שצריך לתאם ביניהם. המדריך הזה עובר על כל שלב לפי הסדר, עם ציר זמן ריאלי.
שלבים 1-3: ייעוץ, איתור נכסים וביקור באתונה
שלב 1: שיחת ייעוץ ראשונית (1-2 שבועות לפני הטיסה)
לפני שמחפשים נכס ספציפי, חשוב לגבש תמונה ברורה של התקציב, המטרה (השקעה להשכרה, מגורים עתידיים, שניהם) והשכונות הרלוונטיות. ב-PARAKALO HOME מתחילים בהבנת הצרכים ורק אז מאתרים נכסים מתאימים. שיחה ראשונית חוסכת טיסות מיותרות.
שלב 2: איתור נכסים (1-3 שבועות)
לאחר שיש תמונה ברורה של הצרכים, מתחיל החיפוש. בשלב הזה בודקים נכסים מול הנתונים שסוכמו: מחיר, שכונה, מצב הנכס, פוטנציאל השכרה. דוגמאות מהשטח: דירות בשכונות כמו קוקאקי, אמבלוקיפי וקיפסלי נמכרות בטווח שבין 85,000 ל-225,000 יורו ומניבות שכירות חודשית של 350 עד 680 יורו.
שלב 3: ביקור בנכסים (3-5 ימים באתונה)
אי אפשר לקנות דירה מרחוק בלי לראות אותה. ביקור פיזי מאפשר לבדוק את המצב הפיזי של הנכס, את הסביבה ואת הנגישות לתחבורה ציבורית. כדאי לתכנן ביקור של כמה ימים ולראות מספר נכסים, לא רק אחד.
שלבים 4-6: בדיקות מהנדס, חוזה ותשלום
שלב 4: בדיקת מהנדס (3-7 ימי עבודה לאחר הביקור)
לפני כל חתימה, חובה להזמין מהנדס מטעמכם (לא מטעם המוכר). המהנדס בודק את תכניות הדירה, את הרישומים הרשמיים ואת המצב הפיזי של המבנה. במקרים מסוימים מתגלות בעיות ברישומי הנכס שיכולות לעכב עסקה. עלות המהנדס היא בין 200 ל-300 יורו, זה לא המקום לחסוך.
שלב 5: חתימה על חוזה מקדים ותיאום עורך דין (1-2 שבועות)
לאחר שהמהנדס אישר את הנכס, עורך הדין היווני מטעמכם בודק את מצב הזכויות, השעבודים וההיסטוריה המשפטית של הנכס. עלות עורך הדין נעה בין 1% ל-2% מערך העסקה בתוספת מע״מ. בשלב הזה נחתם גם זיכרון דברים ומשולם מקדמה.
שלב 6: חתימה נוטריונית ותשלום מלא (יום אחד, לרוב באתונה)
החתימה הסופית נעשית בפני נוטריון יווני. בשלב זה משולם יתרת המחיר, מס הרכישה (3.09%) ושכר הנוטריון (בין 1% ל-2% מערך העסקה בתוספת מע״מ). אם לא אפשר להיות נוכח פיזית, ניתן לתת ייפוי כוח לעורך הדין המקומי.
שלבים 7-8: רישום הנכס ופתיחת חשבון בנק
שלב 7: רישום הנכס (2-4 שבועות לאחר החתימה)
לאחר החתימה הנוטריונית, הנכס צריך להירשם על שמכם במרשם הנדל״ן היווני. עלות הרישום היא 0.575 אחוז מערך העסקה בתוספת מע״מ. עורך הדין מטפל בזה בדרך כלל כחלק מהשירות. התהליך לוקח לרוב כמה שבועות.
שלב 8: פתיחת חשבון בנק יווני (1-2 שבועות, מקביל לרישום)
כדי לקבל שכר דירה לחשבון מסודר ביוון, תצטרכו לפתוח חשבון בנק יווני. לשם כך נדרשים מסמכים ישראליים מתורגמים. חשוב לדעת: תרגום המסמכים דרך נותני שירות מקומיים באתונה עולה משמעותית פחות מאשר תרגום אפוסטיל בישראל. זה פרט קטן שיכול לחסוך מאות שקלים.
לאחר פתיחת החשבון, כדאי לשכור רואה חשבון מקומי שידווח על הכנסות השכירות. העלות השנתית לרואה חשבון נעה בין 100 ל-200 יורו.
סיכום עלויות ולוח זמנים ריאלי
מרגע שיחת הייעוץ הראשונה ועד לקבלת המפתח, התהליך לוקח בדרך כלל בין שישה שבועות לשלושה חודשים, תלוי במהירות הצדדים ובסיבוכים שעולים בבדיקות.
עלויות נלוות שצריך לתקצב מעבר למחיר הנכס:
- מס רכישה: 3.09 אחוז (לנכסים לפני 2006)
- עורך דין: 1-2 אחוז מערך העסקה בתוספת מע״מ
- נוטריון: 1-2 אחוז מערך העסקה בתוספת מע״מ
- מתווך מקומי: 2 אחוז מערך העסקה בתוספת מע״מ, מינימום 1,000 יורו
- רישום נכס: 0.575 אחוז בתוספת מע״מ
- מהנדס: 200-300 יורו
- רואה חשבון שנתי: 100-200 יורו
מס שנתי על הנכס (ENFIA) נע בין 1 ל-3 יורו למטר מרובע, נמוך בהרבה מהארנונה בישראל. ועל הכנסות שכירות עד 12,000 יורו בשנה, שיעור המס הוא 15 אחוז.
לפרטים נוספים על כל הנתונים הפיסקליים, ראו את דף המידע החשוב לפני רכישה באתר. אם אתם מוכנים להתחיל, צרו קשר עם PARAKALO HOME לשיחת ייעוץ ראשונית.